(1탄) 용인 동백동의 뜨거운 감자 … 동백동 쥬네브 현황은?

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– (1탄)에서는 동백동과 쥬네브, 상가 및 분양 현황 등을 알아본다. –

◆동백동, 동백지구, 쥬네브

경기도 용인시 기흥구 동백동 지역은 과거 조선 시대 용인현 동변면에 속했던 지역이다. 동막(東幕)과 백현(栢峴)을 합치고 두 마을 명칭의 앞 문자를 합쳐 동백리로 이어졌다.

이후 구성읍 동백리에 속하게 되고, 2005년 10월 31일 용인시 3개 구가 개청하면서 기흥구 동백동으로 변경됐다. 통상적으로 법정동인 동백동과 중동을 합쳐서 동백동이라 했으며, 동백동은 2020년 1월 동백 1, 2, 3동으로 분동(分洞)됐다.

행정동은 ‘동백동’으로 단일화 되었으나 인구 8만 이상으로 규모가 커지자 2020년 1월 동백 1, 2, 3동으로 분동하게 된 것이다. 이때도 동백동과 중동이 섞여서 분동됐다.

1990년대 분당신도시의 배후 도시로 소규모 난개발이 용인시 수지구를 중심으로 확장돼 난개발에 대한 비판 여론이 불거지게 된다.

이에 대응해 당시 건설교통부는 용인시 수지구에 수지1지구, 수지2지구인 풍덕천동 일원 소규모 택지개발을 비롯해 동천ㆍ죽전ㆍ신봉지구를, 기흥구에는 ‘동백지구’라는 대규모 택지개발지구 조성을 결정한다.

‘동백지구’는 1997년 2월 건설교통부에 의해 택지개발지구로 고시되고, 한국토지공사(현 LH)에서 사업 시행을 맡아 IMF 금융위기 이후 1999년 말까지 계획, 설계를 마치고 공사에 착수해 2006년 12월에 98만 평 규모의 지구 단위 개발이 완료됐다.

한편 동백동은 21. 9월 말 현재 인구가 8만6447 명 (3만539 세대)으로 중소도시급 규모임에도 편의시설이 다양하게 갖춰져 있지 않다.

특히 동백의 중심에 있는 쥬네브 상가의 경우, 동백의 랜드마크임에도 불구하고 들어선 지 15년이 넘도록 활성화되지 못한 상태다.

눈에 띄는 편의시설로는 이마트와 CGV 동백이다. 나머지는 패스트 푸드를 포함한 식당, 카페, 미용실, 메디컬 센터 정도다.

동백 호수공원 일대의 중심상업지구가 여전히 침체상태를 면치 못하고 있는 가운데, 초당마을에서 동백죽전대로 건너편의 세정그룹 물류센터 대지에 ‘동춘175’라는 이름의 종합쇼핑몰이 들어섰으나 현재 영업을 중단한 상태다.

동백은 호수공원을 중심으로 한 뚜렷한 상권과 중심지가 있어서 동백 내부에서 소화하려는 경향이 강하다. 즉 쥬네브 상가를 중심으로 집중된 것이다.

따라서 쥬네브 상가를 중심으로 한 호수공원 주변의 상권 활성화는 동백의 발전과 밀접한 관계에 있다.

□ 동백 쥬네브 사업개요 (자료 : LH)

ㅇ (사업위치) 경기도 용인시 기흥구 동백5로 22(중동)

ㅇ (사업면적) 44천㎡ (건축연면적 212천㎡)

ㅇ (사업기간) ‘03.5월∼’08.12월(5년 7개월)

ㅇ (사 업 비) 4460억원

ㅇ (유치시설) 할인점, 멀티플렉스, 쇼핑몰, 위락 및 문화시설 등

◆테마 쇼핑몰 쥬네브 현황

애초 동백지역 테마 쇼핑몰인 쥬네브는 스위스의 3대 도시 중의 하나인 레만호수 지역 호반의 도시 제네바*의 프랑스어를 모티브로 명명된 것이라고 한다.

*제네바(영어:Geneva, 프랑스어:Genève, 독일어:Genf, 이탈리아어:Ginevra)

즉 사람과 호수 공간과 테마를 합쳐 새로운 물결을 만든다는 이념으로 탄생했다.

동백 쥬네브 테마 쇼핑몰은 총 3개의 건물로 각각 썬월드, 문월드, 스타월드 3개 구역으로 나뉘어 있다.

▲쥬네브썬월드 전경

이 중 가장 큰 건물인 썬월드에는 유동 인구가 상대적으로 많은 상태다. 이마트와 CGV, 블루키 쇼핑몰 등이 입점해 있다. 문월드는 포화상태인 용인시청 산하 일부 사업소와 공공기관들이 입주한 상태다. 스타월드는 큰 상가 정도로 보면 된다.

 쥬네브 상가 현황​

구분 대지면적(㎡, 평) 건축면적(㎡) 주요 업종
썬월드 20,043(6,063) 133,931.93 쇼핑몰
문월드 12,252(3,706) 37,939.32 공공기관 등
스타월드 11,290(3,415) 40,574.63 상가
43,585(13,184) 212,445.88

쥬네브 상가는 2000년대 국내 부동산 호황기 시절 한국토지공사(현 LH)와 포스코건설 등 민간기업이 야심 차게 만든 거대 랜드마크 쇼핑몰이다.

즉 쥬네브 세 건물을 합친 규모도 코엑스몰(11만 9000㎡)의 2배 정도이고, 바로 앞에 쇼핑몰과 연결된 동백 호수공원이 조성돼 동백지구 아파트 단지들과 쥬네브를 연결되는 거대한 도보 축을 만들 정도로 특히 신경을 쓴 건물이다.

분양 당시 시행사인 ㈜쥬네브에서는 “쥬네브에 입점한 입주자에게 최대 수익성을, 주민에게 더없이 좋은 쇼핑·문화 공간이 될 것”이라고 밝힌 바 있다.

LH와 민간 기업들이 공모형 프로젝트 파이낸싱(PF)사업 방식으로 약 4000억 이상을 들여 개발한 ㈜쥬네브는 상가 미분양 등으로 적자가 누적돼 있다.

아래는 시행사인 ㈜쥬네브의 2017년말 기준 공시된 자료로,  2018년 이후는 공시자료가 없다. LH 관계자 문의 결과 서류상의 (주)쥬네브 박 모 대표와 현재 연락도 안 되는 상황이라고 밝혔다.

㈜쥬네브 개요

위치 경기도 용인시 기흥구 동백동
총면적 212,445.88㎡(썬월드, 문월드, 스타월드)
주요주주 LH(44%), 리얼코홀딩스(25.96%), 신화공영(18.61%), 오송(11.43%)
자본금 329억 4700만원
당기순손실 235억원
누적 손실 1037억원

▲ 2017년 재무제표 기준. 이후 공시자료 없음.

LH는 처음에 지분 19%이었으나 사업에서 탈퇴한 포스코건설 등의 지분까지 넘겨받아 44%로 최대 주주가 됐다.

2000년대 중반에는 입주 초기라 전반적으로 공실이 많았지만, 썬월드는 이마트 및 영화관 수요, 문월드는 호수공원 배후상권, 스타월드는 학원가 입점으로 나름의 입지가 있었다. 대신 썬월드에 블루키가 들어오기 전이었다.

◆인구 대비 과도한 쇼핑몰 배치가 미분양 참사로 이어져

동백 쥬네브 상가는 지난 2008년 세계금융위기 이후 동백지구의 입주 초기 낮은 입주율 등과 함께 인구 대비 지나치게 큰 쇼핑몰 규모와 불편한 교통으로 인한 고질적인 미분양으로 몸살을 앓고 있다. 현재는 LH가 2018년 미분양 상가를 이전받아 공실을 임대 등으로 해소해 나가고 있다.

또 상가 내 규약 등으로 인해 지상 1층, 호수 연결 층(B1)의 호수공원 라인에 요식업종 입점 금지로 인해 임차인을 구하기 어려웠던 점이 활성화를 저해했었다고 알려졌으나 최근 업종 자유화 조치로 이 문제는 해결됐다.

지역 정치인들의 선거 공약에서도 동백지역 교통 문제와 함께 동백 지역 발전을 저해하는 요인으로  쥬네브 쇼핑몰의 비활성화와  실질적인 공실 문제는 심각한 상황이다.

상대적으로 대로변에 있는 썬월드 상가는 블루키 입점 이후 유동 인구가 늘었으나 문월드나 스타월드 쪽은 상대적으로 한적한 상태다.

▲쥬네브문월드 전경

 문월드는 용인시청에서 이전해 온 용인시 푸른공원사업소, 스타월드는 한국토지주택공사(LH)에서 기흥구청 인근에있던 용인권주거복지지사를 옮겨오는 등 공공사업을 하면서 공실을 채워나가고 있다.

2020년 1월 썬월드 6층에 동백1동 행정복지센터가 입점했다지만,  공공투자 없이는 건물 자체의 입점 수요가 어렵다는 걸 반증하는 셈이다.

그나마 2010년대 중반까지는 동백동이나 기흥구 전체에서 이 정도로 큰 대형 상가가 없어 근근이 명맥을 잇는 수준이었다.

하지만 2019년부터 기흥역 AK몰, 성복역 롯데몰 수지점 등 인근 지역 쇼핑몰이 들어서거나 쥬네브 상가 완공 이전에 개점(2005년 9월)한 이마트 죽전점을 찾는 등의 이유로 발길이 뜸한 편이다.

여기에 메가박스가 입점한 청덕동의 용인테크노밸리, 지척에 있는 용인세브란스병원 내 상가와 신동백 위브더제니스 내 스트리트 상가 등 동백동 상권까지 위협받는 상태다.

심지어 같은 동백동 주민들도 썬월드의 이마트나 블루키, CGV, 티 플레이, 다이소, 한방병원 등 일부를 제외하고 거의 찾지 않는 애물단지가 되어 가는 중이다.

결국 베드타운으로 전락한 동백지구의 한 면을 보여 주고 있는 것이다.

동백동 서해그랑블아파트에서 14년째 거주하는 주민 홍(53)모 씨는 “쇼핑몰 건설 당시 동백지구는 물론이고, 인근 지역 수요까지 고려한 것으로 알고 있다”면서 “쥬네브 활성화는 일찌감치 포기한 상태로 획기적인 개선책이 없는 한 활성화는 어려울 것”이라고 말했다.

이어 “쥬네브 쇼핑몰의 인구 등 수용 능력 대비 지나치게 과도한 개발과 분양이 활성화되지 못한 이유가 현재까지 이어지고 있어 안타깝다”고 말했다.

▲쥬네브스타월드 전경

 최근 이러한 상황을 타개하기 위해 일부 쥬네브 상가 소유자들을 주축으로 대규모 오피스텔이나 주상복합건물 등으로 재건축하는 방안이 논의되는 것으로 전해지고 있기는 하다.

LH 관계자는“구분 소유자와 소통을 강화하고, 관리단 등과의 협업을 통한 상가 활성화에 도움이 되는 테넌트(tenant)* 유치에 노력하고 있다”고 전했다.

*테넌트 : 건물의 전체 또는 일부를 임대 계약하여 오피스나 상가 등을 이용하고 그에 대한 비용을 지불하는 기업 또는 사람

결국 동백지구 좀비가 된 쥬네브는 수요예측 잘못으로 미분양 참사가 이어지고 투자비를 회수하지 못한 LH는 울며겨자먹기식으로 상가를 이전받아 임대를 통해 공실을 해소하고 있다.

그러나 임대사업에 국한되어 있을 뿐  쥬네브 소핑몰 활성화를 위한 뚜렷한 해결 방책이나 해결 의지는 보이지 않는다.

◆쥬네브 상가 분양 및 LH 보유 현황

구분 분양대상 분양 LH 보유 공실률(%)
썬월드 975 718 257 10
문월드 197 103 94 5
스타월드 195 102 93 4
1367 923 444 8

관리실, LH 자료 종합(21.11.30)

2006년 하반기 준공된 쥬네브 쇼핑몰은 건물명을 썬월드, 문월드, 스타월드의 3개 동으로 분류돼 각각 975호실, 197호실, 195호실로 분양받은 사람만 830여 명이 되는 매머드급 쇼핑몰이다.

문월드는 공실 51개소를 2018년 3월 용인시와 LH가 무상임대 공간으로 협약을 맺고 공공기관, 사회적 기업 등의 사무실로 채워나가고 있다.

스타월드는 업종제한 해제로 2022년 상반기 리뉴얼 그랜드 오픈 (가칭)‘스타 로데오거리’로 탈바꿈시킬 예정으로 공실 부분을 해소할 것으로 알려지고 있다.

가장 규모가 큰 썬월드 상가 관리단은 강길완(68) 구분 소유자가 지난 4월부터 회장/관리인 직무대행(이하 대행)을 맡고 있다.

썬월드 상가 관리단(이하 관리단) 강 대행은 “975개 호실 약 4만5백 평 규모의 복합쇼핑몰로 관리단이 관리하는 공용면적이 63.87%, 구분 소유자 소유의 전용면적이 36.13%로서 21년 11월 현재 상주 인원 1200여 명, 1일 방문 차량 약 5천여 대, 1일 방문객 5천~1만여 명으로 운영 관리된다”고 말했다.

강 대행은 “상가 975개 호실은 한국토지주택공사(LH) 포함 628명의 구분 소유자들이 함께 소유하고 있으며 이마트, CGV 극장, 블루키아울렛, 주민센터, 볼링장, 한방병원, 클리닉 동, 전문 식당가 등 크고 작은 약 400여 개가 입점, 영업 중”이라고 밝혔다.

즉 628명의 소유자가 각각의 투자액, 환경, 눈높이 등 모두 다른 상황이다.

건물 준공 후 15년이 지났으나 보수 또는 보완할 상황이 산적한 가운데, 코로나19 등의 영향으로 매출 부진과 경영악화가 지속돼 임대인과 임차인이 경제적 고통을 받는 현실이다.

동백지역 규모에 비해 거대하게 건설된 쥬네브는 15년이 지난 현재까지 활성화된 상가로 발전하지 못한 채 각 구분 소유자와 이해관계자들 간 끊임 없는 다툼으로 이어지고 있다.

결국 각종 문제를 해결하기 위해서는 썬월드 관리단 구성인원 628명의 소통과 화합이 필요하다. 균형 잡힌 시각과 관리단, 구분 소유자 간 갈등과 소송 문제 등을 해결하지 않으면 갈수록 엉킨 실타래를 풀기 어려워 보인다.

여기서는 가장 큰 쥬네브 썬월드를 중심으로 문제점을 알아본다.

(2탄으로 계속)

[강남구 소비자저널=이금로 기자]

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