[강남 소비자저널=김은정 대표기자]
최근 기준금리 인상 여파로 영끌투자를 한 투자자들은 패닉에 빠져있다.
더욱이 아파트주택시장의 침체로 일본의 10년 장기부동산침체의 현실화가 이미 초읽기에 들어섰다고 해도 부정할 수 있는 사람은 별로 없을 것이다.
전 세계적으로 금리인상과 인플레이션으로 인한 소비심리와 투자심리의 위축으로 안정적인 투자방법이 과연 무엇인지 갈피를 잡지 못하고 있는 것이 현 상황이라고 할 수 있다.
소위 부자들의 투자방식은 얼마 전 유행했던 ‘10억 부자 되기’ 열풍에서 알 수 있듯이 다음의 3가지 플랜으로 진행되었었다.
Plan 1 [1000만~5000만원 만들기]“정기 예금과 주가지수 연동 예금 적극 활용”
초기 시드머니 1000만원은 적금으로 최대한 빨리 마련하여하고, 이후에는 MMF(수시 입출금이 가능한 단기 금융 상품으로 수익률이 고정), MMDA(은행에 예치된 금액의 크기에 따라 이자율이 달리 적용되는 상품) 등 수익이 많이 나는 상품을 활용하다보면 5,000만원도 어렵지 않게 모을 수 있다.
Plan2 [1억 만들기]“경매로 주택 매입 후 월세 소득 노리기”
시드머니 5000만원이 마련되었다면, 다음으로는 부동산 소액투자를 통해 자산을 불리는 방법에 관심을 둬야한다. 감정가 7000만원에서 1억미만의 부동산매물을 법원경매나 물건을 직접발품을 팔면서 찾아서 갭투자나 레버리지를 통한 투자를 통해 몇 차례 사고팔면 시세 차익과 월세소득을 올릴 수 있다.
Plan 3 [10억 만들기]“대출을 적극 활용한 토지 투자로 시세 차익”
10억을 모으는 것은 어려운 일이지만 일단 종자돈이 모이고 탄력을 받으면 이미 제테크 습관이 몸에 베어있는 상태가 되게 된다. 1억원의 가장 확실한 투자처는 부동산이다.
기존 투자종목이였던 주식이나 가상화페보다는 변동성이 적기 때문에 정기적인 관점에서 볼 때 투자처의 종점은 부동산이라고 할 수 있다.
하지만 지금의 경기상황을 봤을때는 아파트주택쪽의 투자는 잠시 멈추는 것이 좋다.
아파트주택시장의 변동성이 커졌기 때문이다. 국가정책상 아파트주택시장을 잡기위해서는 보유세율과 대출규제를 통제하면서 아파트주택시장의 침체기가 시작되고 있다고 해도 과언이 아니다.
따라서 현 정부에서 집중하고 있는 경기부양책 정보를 활용한 토지투자에 관심을 두고 투자를
통한 장기적인 시세차익을 노려보는 것을 추천한다.
토지는 흔히 말하는 그 지역의 ‘호재’에 따라서 가격의 상승된다. 나라에서 주도하는 다양한 산업지원책과 대단위 아파트건설소식, 레저단지조성, 호텔, 컨벤션 등등의 개발호재에 따라 지가상승에 따른 기대수익을 얻을 수 있다.
토지투자의 경우 개발호재정보와 본인의 투자자금을 확실히 한 후 진행하는 것이 좋다.
소위 ‘카더라~’ 통신의 무조건적인 맹신이 아니라 지자체 문의와 해당지역을 직접 방문하는 적극적인 확인작업을 한 후 본인이 감당할 수 있는 자금대로 투자를 하는 것이 매우 중요한다.
투자방법은 필지와 지분투자 두가지 방법이 있다.
흔희들 말하는 돈되는 땅이란 ‘건축행위가 가능한 땅’을 말하는데, 투자가능자금에 따라서 필지를 통으로 매입하는 경우와 소액으로 지분매입을 하는 방식이 있다.
각각 일장단이 있지만 결국 두가지 모두 땅에 대한 권리를 행사할 수 있는 땅주인이며, 향후 매입 또는 수용 제안을 받을 때 내가 보유한 땅의 크기만큼의 기대수익을 확보하는 건 마찬가지라고 할 수 있다.
문정동 법조타운 개발 전에 평당 600만원주고 5평을 매입했던 투자자는 법조타운 수용 시 평당 5천만원에 매도해 시세차익을 벌었다.
이런 지분투자로 시세차익을 얻은 사례는 문정동 법조타운 지역이외에도 매우 다양하다
의정부 민락지구, 남양주 호평평내지구, 파주·교하지구, 인천 검단신도시, 춘천 신사우동지구 등을 들 수 있다.
![[재테크칼럼] 지금은 변동성이 적고 레버리지가 가능한 토지투자에 관심을 둘 시점이다](https://blog.kakaocdn.net/dn/dZ2kAy/btrIsRtgpx8/Czjy0x9JQnzeqFNSOWnQ60/img.jpg "[재테크칼럼] 지금은 변동성이 적고 레버리지가 가능한 토지투자에 관심을 둘 시점이다")
(주)해성인더스트리 정성배수석실장은 10여 년 동안 토지투자컨설팅을 해오면서 다양한 투자사례를 겪어오면서 한 가지 느낀점이 있다고 한다.
“토지투자상담을 해오면서 투자를 하시고자 하는 분은 주식과 가상화폐와 토지투자를 한 가지로 보시기 때문에 투자의 방향을 제대로 보지 못하시는 경우가 많습니다.
투자에서 가장 중요한 것은 바로 안전성, 수익성 그리고 환금성입니다.
변동성이 큰 주식과 가상화폐는 등락의 변화가 현저히 나타나지만, 토지의 경우 상대적으로 변동성이 적고, 등락의 변화가 적어서 일단 투자를 하면 주식에서 말하는 소위 원금은 지킬 수 있다고 할 수 있습니다“
또 그는 “투자하수들은 항상 매입가를 따지는데, 매입가가 낮을수록 투자기간이 오래 걸릴 수밖에 없어요, 비록 매입가가 비싸더라고 결국은 향후 수익이 얼마나 발생하는지가 바로 투자고수들의 투자방식입니다.”
모두가 아니라고 할 때, 기회를 잡는는 것이 쉬운 일은 아니지만, 투자자 본인의 경험과 정보가 부족하다고 느낄수록 전문가와의 상의를 통해 시행착오를 줄일 수 있는 방법을 모색하는 것이 가장 중요하다 할 수 있다.
[정성배]
-중앙대학교 공과대학졸업
-(주)대신에셋 수석팀장(2012~2015)
-(주)리안산업개발 수석팀장(2015~2017)
-(주)해성인더스트리 택지분양팀 수석실장(현)
-고양시 지축지구 및 춘천시 우두택지개발지구등 다수 투자컨설팅 경험
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▲사진=정봉수 노무사, 강남노무법인 ⓒ강남 소비자저널 [강남 소비자저널=정봉수 칼럼니스트] I. 사건 개요 2020. 8. 20. 태권도 도복을 판매하는 일본계 회사(이하 “회사”라 함)에서 근무하던 신청인(이하 “근로자”라 함)은 업무처리가 미숙하고 업무에 대한 열의가 부족하다는 이유로 해고되었다. 근로자는 “나는 맡은 일을 성실히 했고 해고될 만한 잘못을 한 적이 없다.”고 주장하면서 서울지방노동위원회에 부당해고 구제신청을 제기하였다. 회사는 여러 차례 근무태도를 지적했지만 개선되지 않았다고 반박하였다. 그런데 회사는 해고사유보다 먼저 다른 문제를 제기하였다. 회사에서 실제 근로자로 고용한 인원은 3명에 불과하므로, 근로기준법상 부당해고 구제제도가 적용되는 상시 5명 이상의 사업장이 아니라는 주장이었다. 심문 과정에서 양측의 숫자는 달랐다. 근로자는 자신이 근무할 당시 사무실에는 마케팅이사, 관리이사, 일본인 전무, 신청인, 주임, 사원 등 모두 6명이 근무하고 있었다고 주장하였다. 반면 회사는 마케팅이사와 관리이사는 근로계약을 체결한 직원이 아니라 업무대행계약에 따라 독립적으로 업무를 수행한 위임계약자라고 설명하였다. 결국 이 사건의 첫 번째 문은 “해고가 정당했는가”가 아니었다. 사무실에 있던 사람들 중 누가 근로기준법상 근로자인지, 그리고 그 결과 이 사업장이 상시 5명 이상의 근로자를 사용하는 사업장인지가 먼저 판단되어야 했다. II. 근로자의 주장 근로자는 2019. 11. 9. 회사에 입사하여 마케팅 및 영업지원 업무를 담당하였다. 회사가 지시하면 주말이 포함된 출장이나 야근, 휴일근로도 마다하지 않았고, 별도의 수당이나 충분한 휴가 없이도 회사 업무에 힘썼다고 주장하였다. 그런데 2020년 8월 초 일본인 전무로부터 직무수행 능력 부족과 지시사항 불이행을 이유로 해고 통보를 받았다. 근로자는 회사가 지적한 업무능력 부족이나 지시 불이행은 사실과 다르고, 회사의 매출 부진 책임을 말단 직원에게 돌린 것이라고 반박하였다. 설령 업무상 문제가 있었다고 하더라도 회사가 교육이나 경고, 개선기회를 충분히 주지 않은 채 바로 해고한 것은 부당하다는 입장이었다. 또한 근로자는 퇴직 당시 회사에서 실제로 일하던 사람은 마케팅이사, 관리이사, 일본인 전무, 신청인, 주임, 사원 등 6명이었다고 주장하였다. 직함이나 계약서의 명칭보다 실제로 회사에서 계속 업무를 수행했는지가 중요하므로, 마케팅이사와 관리이사도 근로자 수에 포함하여야 하고 회사는 상시 5명 이상 사업장이라고 보아야 한다는 취지였다. III. 회사의 주장 회사는 2019년 5월 설립된 신생 회사로서 마케팅 지원을 위해 근로자를 채용하였으나, 근로자가 영업활동에 적극적이지 않았다고 주장하였다. 출근 후 장시간 신문을 읽거나 개인 업무로 자리를 비우는 경우가 있었고, 영업일지 작성 등 회사가 요청한 업무도 제대로 이행하지 않았으며, 상사의 업무지시를 따르지 않는 경우가 반복되어 해고에 이르게 되었다는 설명이었다. 그러나 회사가 가장 강조한 것은 사업장 규모였다. 회사는 신청인을 포함하여 근로계약을 체결하고 고용한 근로자는 3명뿐이며, 마케팅이사와 관리이사는 근로자가 아니라고 주장하였다. 두 사람은 각각 회사와 업무대행계약을 체결하고 매월 400만원의 업무대행료를 받기로 하였으며, 향후 증자와 연계한 인센티브도 약정하였다. 회사의 경영사정이 악화되어 업무대행료를 지급하지 못하자 두 이사는 노동청에 진정을 제기하였지만 근로기준법상 근로자로 보기 어렵다는 이유로 사건이 종결되었고, 이후 미지급 업무대행료를 청구하는 민사소송을 제기하였다는 점도 회사는 근거로 들었다. 따라서 두 이사를 제외하면 상시근로자 수가 5명에 미달하므로 노동위원회가 해고의 정당성을 심리할 수 없다는 주장이었다. IV. 관련 법령, 판례 및 행정해석…