[재테크칼럼] 지금은 변동성이 적고 레버리지가 가능한 토지투자에 관심을 둘 시점이다

[강남구 소비자저널=김은정 대표기자]

 

최근 기준금리 인상 여파로 영끌투자를 한 투자자들은 패닉에 빠져있다.

더욱이 아파트주택시장의 침체로 일본의 10년 장기부동산침체의 현실화가 이미 초읽기에 들어섰다고 해도 부정할 수 있는 사람은 별로 없을 것이다.

전 세계적으로 금리인상과 인플레이션으로 인한 소비심리와 투자심리의 위축으로 안정적인 투자방법이 과연 무엇인지 갈피를 잡지 못하고 있는 것이 현 상황이라고 할 수 있다.

소위 부자들의 투자방식은 얼마 전 유행했던 ‘10억 부자 되기’ 열풍에서 알 수 있듯이 다음의 3가지 플랜으로 진행되었었다.

 

Plan 1 [1000만~5000만원 만들기]“정기 예금과 주가지수 연동 예금 적극 활용”

초기 시드머니 1000만원은 적금으로 최대한 빨리 마련하여하고, 이후에는 MMF(수시 입출금이 가능한 단기 금융 상품으로 수익률이 고정), MMDA(은행에 예치된 금액의 크기에 따라 이자율이 달리 적용되는 상품) 등 수익이 많이 나는 상품을 활용하다보면 5,000만원도 어렵지 않게 모을 수 있다.

 

Plan2 [1억 만들기]“경매로 주택 매입 후 월세 소득 노리기”

시드머니 5000만원이 마련되었다면, 다음으로는 부동산 소액투자를 통해 자산을 불리는 방법에 관심을 둬야한다. 감정가 7000만원에서 1억미만의 부동산매물을 법원경매나 물건을 직접발품을 팔면서 찾아서 갭투자나 레버리지를 통한 투자를 통해 몇 차례 사고팔면 시세 차익과 월세소득을 올릴 수 있다.

 

Plan 3 [10억 만들기]“대출을 적극 활용한 토지 투자로 시세 차익”

10억을 모으는 것은 어려운 일이지만 일단 종자돈이 모이고 탄력을 받으면 이미 제테크 습관이 몸에 베어있는 상태가 되게 된다. 1억원의 가장 확실한 투자처는 부동산이다.

기존 투자종목이였던 주식이나 가상화페보다는 변동성이 적기 때문에 정기적인 관점에서 볼 때 투자처의 종점은 부동산이라고 할 수 있다.

하지만 지금의 경기상황을 봤을때는 아파트주택쪽의 투자는 잠시 멈추는 것이 좋다.

아파트주택시장의 변동성이 커졌기 때문이다. 국가정책상 아파트주택시장을 잡기위해서는 보유세율과 대출규제를 통제하면서 아파트주택시장의 침체기가 시작되고 있다고 해도 과언이 아니다.

따라서 현 정부에서 집중하고 있는 경기부양책 정보를 활용한 토지투자에 관심을 두고 투자를

통한 장기적인 시세차익을 노려보는 것을 추천한다.

토지는 흔히 말하는 그 지역의 ‘호재’에 따라서 가격의 상승된다. 나라에서 주도하는 다양한 산업지원책과 대단위 아파트건설소식, 레저단지조성, 호텔, 컨벤션 등등의 개발호재에 따라 지가상승에 따른 기대수익을 얻을 수 있다.

토지투자의 경우 개발호재정보와 본인의 투자자금을 확실히 한 후 진행하는 것이 좋다.

소위 ‘카더라~’ 통신의 무조건적인 맹신이 아니라 지자체 문의와 해당지역을 직접 방문하는 적극적인 확인작업을 한 후 본인이 감당할 수 있는 자금대로 투자를 하는 것이 매우 중요한다.

투자방법은 필지와 지분투자 두가지 방법이 있다.

흔희들 말하는 돈되는 땅이란 ‘건축행위가 가능한 땅’을 말하는데, 투자가능자금에 따라서 필지를 통으로 매입하는 경우와 소액으로 지분매입을 하는 방식이 있다.

각각 일장단이 있지만 결국 두가지 모두 땅에 대한 권리를 행사할 수 있는 땅주인이며, 향후 매입 또는 수용 제안을 받을 때 내가 보유한 땅의 크기만큼의 기대수익을 확보하는 건 마찬가지라고 할 수 있다.

문정동 법조타운 개발 전에 평당 600만원주고 5평을 매입했던 투자자는 법조타운 수용 시 평당 5천만원에 매도해 시세차익을 벌었다.

이런 지분투자로 시세차익을 얻은 사례는 문정동 법조타운 지역이외에도 매우 다양하다

의정부 민락지구, 남양주 호평평내지구, 파주·교하지구, 인천 검단신도시, 춘천 신사우동지구 등을 들 수 있다.

 

▲사진=정성배 수석실장이 활짝 웃고 있다 ⓒ강남구 소비자저널

 

(주)해성인더스트리 정성배수석실장은 10여 년 동안 토지투자컨설팅을 해오면서 다양한 투자사례를 겪어오면서 한 가지 느낀점이 있다고 한다.

“토지투자상담을 해오면서 투자를 하시고자 하는 분은 주식과 가상화폐와 토지투자를 한 가지로 보시기 때문에 투자의 방향을 제대로 보지 못하시는 경우가 많습니다.

투자에서 가장 중요한 것은 바로 안전성, 수익성 그리고 환금성입니다.

변동성이 큰 주식과 가상화폐는 등락의 변화가 현저히 나타나지만, 토지의 경우 상대적으로 변동성이 적고, 등락의 변화가 적어서 일단 투자를 하면 주식에서 말하는 소위 원금은 지킬 수 있다고 할 수 있습니다“

또 그는 “투자하수들은 항상 매입가를 따지는데, 매입가가 낮을수록 투자기간이 오래 걸릴 수밖에 없어요, 비록 매입가가 비싸더라고 결국은 향후 수익이 얼마나 발생하는지가 바로 투자고수들의 투자방식입니다.”

모두가 아니라고 할 때, 기회를 잡는는 것이 쉬운 일은 아니지만, 투자자 본인의 경험과 정보가 부족하다고 느낄수록 전문가와의 상의를 통해 시행착오를 줄일 수 있는 방법을 모색하는 것이 가장 중요하다 할 수 있다.

 

[정성배]

-중앙대학교 공과대학졸업

-(주)대신에셋 수석팀장(2012~2015)

-(주)리안산업개발 수석팀장(2015~2017)

-(주)해성인더스트리 택지분양팀 수석실장(현)

-고양시 지축지구 및 춘천시 우두택지개발지구등 다수 투자컨설팅 경험